이번 블로그 포스트에서는 SK리츠 2번째 시리즈로써 SK 하이닉스의 1조 원 조달 SK리츠에게 얼마나 무거운 짐일까?라는 주제목로 SK 하이닉스의 최근 동향과 재무 상황에 대해 포괄적으로 알아보겠습니다. SK 하이닉스의 수처리 센터의 자산 유동화와 관련하여 SK리츠의 자본 조달 및 확충 전략을 탐구하고, 그로 인해 SK(주)의 자본 확충이 필요한 이유를 알아보겠습니다. 이에 따라 SK 리츠의 부동산 투자 및 자금 확보 전략을 살펴보고, SK리츠의 재무 안정성에 대해 고찰하겠습니다.
목차
1. SK 하이닉스 수처리 센터의 자산 유동화는 단순한 세일 앤 리스백이 아니다
SK 하이닉스의 수처리 센터의 자산 유동화는 세일 앤 리스백 'Sale and Leaseback' 거래로 간주되어야 할 단순한 거래가 아닙니다. 이는 SK 그룹 레벨에서의 자금 전략으로 볼 수 있습니다. SK리츠가 수처리 센터를 매입하기 위해 자금을 조달하는 동시에 금융 안정성을 유지하기 위해 지주회사인 SK(주)가 자본을 증액해야 하는 상황입니다. SK리츠의 담보 대출 비율(LTV)이 목표보다 높은 것이 이 문제의 핵심입니다.
2. SK리츠의 수처리 센터 매입 계획과 자리츠 3호
SK리츠는 자(子)리츠 3호(클린인더스트리얼 위탁관리부동산 투자회사)를 설립하여 SK 하이닉스가 소유한 경기도 이천의 통합 수처리 센터를 매입할 계획입니다. SK리츠의 자산관리 자회사인 SK리츠운용이 국토해양부에 3번째 '자리츠 3호' 승인을 신청했습니다. 정부의 승인을 득하게 되면 매매 가격이 확정되어서 자산 이전 과정은 올해 하반기에 완료될 예정입니다.
3. 자리츠 3호의 사업 비용
자리츠 3호의 총 사업 비용은 1,187.1 억 원으로 설정되었습니다. 이 중 물 처리 센터의 판매 가격은 약 1조 원으로 알려져 있습니다. 일반적으로 부동산 매입 비용 규모는 릿츠(REIT) 사업비에서 약 90%를 차지합니다.
4. SK리츠와 SK 하이닉스의 자산 유동화 협력
SK리츠는 반도체 산업의 업황이 하강 국면에서 SK 하이닉스의 현금 흐름이 악화되는 상황에서 자본 조달을 도와왔습니다. 지난해 1분기에 SK 하이닉스의 현금 흐름은 누적 기준으로 마이너스 2.55조 원으로 기록되었습니다. SK리츠는 매입한 수처리 센터를 SK 하이닉스에 임대하여 장기 임대료 수입을 얻습니다. SK리츠의 수익이 증가함에 따라 SK(주)로 지급하는 배당금도 비례적으로 증가합니다.
SK리츠는 2022년에도 SK 하이닉스의 자산 유동화를 도왔습니다. SK 하이닉스가 가지고 있는 U타워를 총 555.7조 원에 구매했습니다(부동산 매매가 507.2조 원). 당시 SK(주)는 SK리츠의 유상증자에 참여하고 매입 자금을 지원했습니다. SK(주)는 작년 8월 SK리츠에 의해 주주 배정 후 일반 공모 유상증자로 354억 원을 지불했습니다. SK리츠는 자기 자본금 2102억 원과 차입 자본금 3,217억 원으로 총 5,318억 원을 조달했습니다. 부족한 238억 원은 SK리츠가 가진 현금이 동원되었습니다.
5. SK리츠의 자금 조달 계획
자리츠 3호를 통해 자금을 조달하려면 SK리츠는 유상증자 또는 추가 차입을 진행해야 합니다. 3월 말 기준으로 SK리츠의의 현금 자산은 321억 원(단기 금융상품 포함)에 불과합니다. 만약 SK리츠가 수처리 센터 조달 비용을 모두 차입으로 지불한다면 재무 건전성에 심각한 훼손을 감수해야 할 것입니다. 모든 사업 비용을 차입으로 조달하는 경우, 3월 말 기준으로 연결기준 부채 비율은 224%에서 348%로 상승하며, 투자 부동산의 장부가를 기준으로 한 LTV는 67%에서 77%로 상승합니다. 부채 비율은 작년 10월에 발행된 공모의 재무 유지 비율 조건인 400%와 52% p 차이로 좁혀지며, LTV 관리 목표치(60% 미만)와 더 벌어지게 됩니다.
6. SK(주)의 역할
SK리츠가 자금 조달 계획 중인데, 이번에도 SK㈜가 주요 역할을 맡을 것으로 예상됩니다. SK㈜는 SK리츠의 최대주주이므로 유상증자를 진행할 경우 가장 많은 출자금을 부담하게 됩니다. SK리츠는 원래 수처리 센터 인수와 별개로 올해 유상증자를 실시할 계획이 있었습니다. 지난해 종로타워 매입 시 발생한 전자단기사채(3309억 원) 상환 등에 사용하기 위해서였습니다. SK㈜는 이미 SK리츠로 출자금을 집행할 계획을 세워두었습니다. 다만, 세부적인 증자 일정은 아직 공개되지 않았습니다. SK리츠는 지난해 9월 자체 토털밸류 제1호 위탁관리부동산회사 '자리츠회사'를 설립하고 10월 종로타워를 인수하는 거래를 진행하였습니다. 이 거래에서 자체 출자금인 4214억 원과 부동산 담보 대출 2448억 원 등으로 총 6768억 원의 금액이 조달되었습니다. 하지만 이 거래에서 차입한 급여(공모사채(960억 원), 전환사채(320억 원), 전자 단기 채권(3,309억 원) 합계 약 4589억 원에 달합니다. LTV 비율도 지난해 연결 기준으로 보면, 처음에는 약 57%에서 끝나면서 악화되지 않았다가 연말 기준으로 상승하여 LTV 목표치 (60%) 보다 높아진 것입니다. SK리츠 관계자는 "LTV 수준을 고려해 자금 조달 계획을 세우고 있다" 며 "일시적으로 LTV가 60%를 넘었지만, 장기적으로는 60%를 목표로 한다"라고 밝혔습니다.
7. SK 하이닉스 전직원 위기극복 격려금 지급
SK 하이닉스의 어려운 상황을 극복하고자 전 직원에 120만 원 정도의 위기극복 격려금을 지원한다고 합니다. SK 하이닉스의 상반기 적자 6조 원이 발생한 상황에서 직원들에게 지원해 줄 다양한 명목의 지원금들이 줄어들게 되면서 급기야 위기극복 격려금이라는 명분을 붙여 직원들에게 지원을 하고 있습니다. 당장 적자이지만 이후 흑자로 전환되면 임금인상 소급분이나 여러 지원금을 직원들에게 지급한다고 하니, 불황에도 직원들에게 당장의 큰 어려움은 없을 것입니다. 다만 투자자들은 그런 모습들이 좋게 보일 것이라고 생각되지는 않습니다.
8. 결론
SK 하이닉스의 자산 유동화를 통해 자금을 조달하기 위해 SK리츠뿐만 아니라 SK그룹 차원에서 자신들의 재무 건전성의 위험을 감수하고 있는 상황입니다. 물론 이 회사뿐 아니라 거기에 투자한 투자자들도 리스크 부담이 커진 상황이라고 할 수 있습니다. 리츠 회사 투자는 안정적인 배당 수익을 기대하는 투자인데 차입 규모가 커짐에 따라 안정적인 배당 수익을 기대하기가 어려울 수 있다는 리스크는 분명히 존재한다는 점을 살펴야 한다고 생각됩니다.
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